地盘说
“2018年下一轮房价将暴涨，不涨我提头来见”，看到这样的标题是不是让人忍不住想打开一看究竟？
自从今年的房价出现滞涨的迹象后，最关心的问题就是“该不该在今年买房”，“未来的房价是涨是跌”。
■ 撰文 | 《地盘》编辑部
这两天，大家的朋友圈被一篇关于任志强的文章刷屏了......
文章一时引发相关房地产从业人员的转发，评论也是见仁见智。甚至，就连郑州地产界的几位大佬也纷纷亮出观点争论了起来：
自从今年的房价出现滞涨的迹象后，最关心的问题就是“该不该在今年买房”，“未来的房价是涨是跌”。
这个问题，最早从2001年开始出现在网络上，之后就迅速成为了一个全民性的日常话题。
但是，直到今天，也没能决斗出一个真正的胜者。多空双方依然为未来涨跌争执不休，并且势均力敌，各自都拥有着大批的追随者。
那么，2018年楼市走势到底会如何？
是多军们继续赚的盆满钵满，还是空头们来一个绝地大反击？
其实不用想也知道，大炮是不会说“2018年下一轮房价要暴涨”这类话的。国庆前的9月27日，由财讯传媒《地产》杂志主办的第十三届中国地产金融年会，应该是大炮最近的一次发言。他分享的主题是“为什么要买房”，也没有提到18年房价的事情。部分媒体也做了跟踪报道。
虽然，文章不是大炮观点，但依然触动了大家对房价未来走势的关注。
关于这两个问题，在不同的时间段有不同的答案，也许现在适合，也许未来适合。
但对正在涨价的城市来说，今年下半年倒是个购房的好机会；不然明年房价再涨了，就会更贵了。
既然大家都热衷于任志强先生，我们不妨分享一部分大炮曾经的观点吧。
大炮在15年12月份诺亚财富钻石年会上的发言时，很好的解释了房地产的投资属性：
拥有房产和拥有黄金是中国人几千年来的投资方式，对于安土重迁的中国人来说，房子更是重中之重。
私人自住房也是一种投资
有的人说：“我只有一套房子，自己在住的，怎么投资呀？我没有办法投资。”这是非常错误的概念。大家可以看看，除了房子以外，还有什么东西能够成为拥有巨大杠杆作用的金融工具？比如说要按揭贷款买黄金，这是不可能的事情。
房地产在世界各国都是金融工具，私人自住房也是一种投资行为。我们买房子，像在早期的时候就是用20%的首付获得了80%的杠杆率，而这80%的杠杆率有二十到三十年的周期。这个杠杆作用实际上在货币贬值的过程中产生了一个巨大的收益。
很多人认识不到，货币其实是一个贬值的过程。
如果我们现在按平均每六年到七年工资收入翻一番，二十年至少翻了三番，但是三番意味着什么呢，意味着你的生活水平并没有大幅度地提高，因为货币贬值了，可能贬值都在翻倍。
所以说，货币贬值和贬值翻倍的过程中，按揭贷款至少能把未来收入的一部分锁定，而房子是锁定未来收入流最好的办法。
我们大部分地方都在城镇化，社会也在老龄化的过程中，家庭分裂速度在这些过程中对住房需求的提升是越来越高的，而不是越来越低。
人口聚集效应，就是当人口在逐渐向城市聚集的时候，对住房要求也越来越高。
有人担心我们会出现像日本20世纪90年代之后出现的房地产泡沫，但是日本出现泡沫的背景是其城镇化已经超过了70%，中国城镇化预计还将持续二三十年，这个区别还是很大的。
房地产投资的多元化
如今我们所处的一个大背景是城镇化，城镇化是不可避免的，城镇化带来了高工资和高房价的局限，这具有两面性。
对于房地产投资来说，应该关注到城镇的活力吸引着人口的流动，而人口的流动带动了财富与能力的转移，城市竞争环境带来劳动者收入水平的提高，高房价又在不断地调整人口结构，留下优秀的、更具有竞争优势的、拥有较强购买能力的人群。
在这个过程中，我们已经可以看到投资的多元化。首先是房地产投资向更多的服务转化。
在市场化的过程中，金融工具实际上决定着房地产投资的成败，其实就是利率的高低所带来的投资机会。
什么时候买房合适？
许多人在每次调控时都会问到同一个问题：“什么时候买房？”开发商则会问：“什么时候买地？”这也是每一个投资者面临的问题，二十多年过去了，仍然有许多人没弄懂其中的道理。
最简单的原则是“低潮时买地，高潮时卖房”，但必须有几个前提条件。
“低潮时买地”的前提条件是“是否有足够的现金流”，我转让土地就是为了获取必要的现金，让剩余的土地能产生更多的效益。
买房也是一个道理，要学会逆周期操作。低潮时买房，高潮时卖房。