随着改造升级的推进，郑州德化步行街将焕然一新 河南商报记者 张郁/摄
河南商报记者 杨桂芳 陈薇
夏日的傍晚，郑州德化步行街热闹非凡。朝气蓬勃的少男少女从四面八方拥入这里，就像突然冒出来的一样。
看电影、逛服饰店、买小吃，大家的动作都那么千篇一律，又各有不同。
近日，随着百年德化历史文化片区规划情况公布，百年德化的新面孔究竟什么样，再次引发外界关注。连日来，河南商报记者进行了实地探访，并采访有关方面，试图更细致地描绘出百年德化未来的真实场景。
【关注】
走过百年历史的德化街
将迎来新风貌
6月1日，郑州市城乡规划局召开新闻通气会，向媒体介绍了作为郑州五大历史文化片区之一的百年德化历史文化片区规划情况。
资料显示，德化街建于1905年，由商埠演变而来，曾取名为惠仁街，直到1916年才更名为德化街。2000年8月，郑州市政府决定把德化街改建为步行商业街，2002年12月，德化步行街正式开街。
随着郑州花园路、郑东新区等商圈的崛起，处于二七商圈中的德化步行街成了一个尴尬的所在。
与新一代商业建筑相比，德化步行街两侧的商业建筑越来越显得格格不入，比如之前的不少楼宇配置电梯等完全不能满足需求，比如现代商场的中庭讲究艺术，而原来的商业建筑并没有这些。尤其是新一代大型商业体的不断建设、布点，让德化步行街眼看着曾经的辉煌却成为未来发展的掣肘。也正因为如此，德化街的改造显得十分迫切。
据悉，百年德化历史文化片区北至解放路、西大街，南至陇海路，西至二马路、一马路，东至南顺城街、德成街，面积约108.8公顷。规划将从战略和实施两个层面完成“百年德化文化复兴工程”文化体系和产业功能的提升，从历史文脉传承、公共空间优化、产业转型发展三个维度对百年德化历史文化片区进行全方位改造提升，对整个片区建筑风貌、文化、产业、交通等方面进行综合规划设计。
该项目分为近、中、远三个阶段，其中近期的德化街环境提升工程是对815米长的德化街进行公共空间优化和基础设施完善，以德化街为主轴，北起二七纪念塔，南至菜市街与福寿街交叉口，面积约13.2公顷，工期为14个月。
【地上】
26栋大楼
建筑风格将升级
河南商报记者走访时看到，德化步行街除了德化风情购物公园、德化无限城是新建项目外，其余诸多楼宇的软硬件均已陈旧。
比如在二七塔南侧正对着的友谊大厦。这栋大楼正贴着二七塔南侧广场，又紧邻地铁1号线d出口，位置虽好，但租赁却不尽如人意。河南商报记者走访时看到，除了地面一二层出租出去外，3~5层已经空铺超过一年，未再出租。
受制于楼宇陈旧、设备更新受限、服务质量和管理水平等多方面的因素，德化步行街的发展受到了阻碍，这条有着“南京路”之称的商业街亟须改变。
百年德化历史文化片区规划中提到，要在14个月内，对德化街两侧，包括亚细亚、友谊大厦、苏宁易购、旺角城、医药大厦等26栋大楼建筑风格、色彩等方面进行设计，沿用传统建筑风貌元素，以新古典风格为基调，表现沉稳厚重的建筑风格，局部采用新中式和民国风，全面提升百年德化的文化内涵和商业氛围、环境品质。
【地下】
从店面到街道
都追求自带流量
地上正在探索，地下正在迎来新生。
常言说地铁一响，黄金万两。地铁1号线开通并和德化新街对接，为地下的商业街带来了商机。
河南商报记者走访时看到，这条街道已经成了人来人往的网红商业街。未央街、瘦江南、西栅、公主巷、淘花捣、桃花源等不同的主题街道，按照分类，汇聚了美食餐饮、美妆护肤、潮人服饰、手工创意等备受年轻人追捧的品牌。
其中，街道在装饰上的创意尤为用心，作为指引标识的卡通人物、墙上随处可见的自嘲语言，以及梦幻旋梯、照片墙、十八城记都市展厅、二七历史文化展览馆的打造，都带着一股网红基因。目前，该街道已经成为郑州四大网红打卡地之一，其余三个分别为二七塔、cbd和汇艺银河里。
据河南新街商业管理有限公司相关负责人介绍，以“淘花捣”魔力爱情街区为例，目标是在爱情类文章的强力驱动下，营造出放松亲密的爱情之街、约会宝地，让人流连忘返，逛一次，爱一次。
“定位是年轻人的理想城池，以新颖、奇特，满足挑剔的年轻人的口味。”她说。
对于该街道的未来，她说这条街道并不是一成不变的，而是变则通，必须不断更新，一旦新物种产生，就不排除改变。其中，街道为了引导消费者，还会举办许多比脑洞的活动，比如共享男友活动、佛系呆萌大赛等。除此之外，在引进的店面上也以新颖、个性等为特征，整体来说，从店面到街道到各种活动，都追求自带流量。
【东方红影剧院】
将带着“历史和时尚”
重新归来
商业街的形成和演变，总是和人们的记忆息息相关，德化也不例外。
“第一次和女方见面，去东方红看电影，是必备的功课。”家住国棉一厂的九哥(绰号)说，“女方见面后回去说去看电影了，邻居们都会对男方高看一眼。”
为何高看一眼?九哥说是因为那时候看电影是一件特有文化的事儿，而且票也不好弄。
据悉，东方红影剧院建于1949年，一开始取名为中原影剧院，后来又改名为人民影剧院、百花影剧院，直到1969年才改名为东方红影剧院。
其中，东方红影剧院最红火的时候在上世纪80年代，尤其是1984年《少林寺》问世，全国电影市场如同注入了一针强心剂，影院一票难求。东方红影剧院从早上6点钟放映，一直到第二天凌晨4点才会结束，一天要播放22小时。
不过2011年，该影院被拆除。目前，该影院已经被拆除近7年时间，可留给老郑州的记忆并未淡去。
据绿都地产(集团)商业地产(简称“绿都商业”)管理部总经理王兆琦介绍，公司将在东方红影剧院原建筑位置上建设德化二期项目，该项目将会成为一个开放式的主题商业街区，在设计上将百年德化和现代理念结合起来，体现出历史传承和未来发展融合的效果。
其中，该商业街区底商部分将是地下2层、地上3层，东方红影剧院届时也会带着“历史和时尚”重新归来。
【天然商厦】
打造购物、写字楼、城市展厅
一体化商业综合体
百年德化的改变首先是从内部开始的。比如，亚细亚将向“时尚体验中心”转变;距离相对较远的天然商厦，宏光接手后将用商业综合体重塑商圈新形象。
位于二七塔东北侧不远的天然商厦，原名人民商场，隶属于河南省中原石油天然气开发总公司，兴建于1987年。
据悉，宏光集团想将此处打造为现代化大型商业综合体，集城市展厅、高端商业、甲级写字楼、购物中心等于一体。其中，在设计方案中，标志性建筑计划高度339米，目前项目正处于方案申报阶段，尚未实施。
这意味着，如果该项目经审批后建成，将刷新二七商圈地标高度，同时与郑州东站306米宝能新地标形成呼应之势。
与二七塔隔街相望的友谊大厦，目前还在改造当中 河南商报记者 邓万里/摄
河南商报记者 王乔琪 实习生 吴海舒
二七塔的“正面照”里，有一座大厦是不变的背景。大厦的前身是郑州市首家自选商场友谊商店，内有迪信通，还开着河南首家麦当劳旗舰店，它就是友谊大厦。
如今，大厦的3、4、5层已腾空，这里正在酝酿“变心”记，要开始一场新的征程。
【改造】
友谊大厦要改名“d27”
打造年轻人的主场
根据最新的百年德化历史文化片区规划，在德化街环境提升工程中，包括亚细亚、友谊大厦、旺角城、医药大厦等26幢建筑要进行外立面的改造，通过新的风格、风貌、色彩等设计，换上新装。
而友谊大厦却不满足于此次外表改造，它想借改造的机会“变心”。
大厦所属的郑州华侨友谊房地产公司招商总监介绍，友谊大厦的改变，首先要从更名开始。
“‘d27’会是它的新名字。”该公司招商总监介绍，“d”代表的就是“德化”，同时该处紧邻地铁一号线二七广场的d出口，“27”的含义则更为简单明了，指的是友谊大厦面对的二七广场以及二七塔，“正好我们改造的范围也是地下2层和地上7层。”
对于内部品牌、设置的改造升级，招商总监说，目前郑州的商场同质化明显，要有所不同，就要引进更时尚、更有创意的品牌，打造年轻人的主场。
“在大厦2、3层，我们设置为买手店、明星潮牌，4楼则设置为跨界书店、创意手工、艺术茶室等‘文艺腹地’。”据介绍，为了更符合年轻人吃购娱的消费特点，大厦5、6层还设置了电竞室和主题影院。
除了功能区域的改变，大厦在装修上也费尽心思。招商总监介绍，大厦从负2层到地面7层，设置全透明的观光电梯，“打造类似apple旗舰店那样的科技感。而地下美食街的改造，标准和定位可以对标成都的宽窄巷子。”此外，大厦7层将建一座空中花园。
【困境】
三层商铺已空置一年半时间
每月损失上百万
友谊大厦的改造方案让人眼前一亮，但实际中，它的变身之路并不好走。
郑州华侨友谊房地产公司总经理何婉萍告诉河南商报记者，友谊大厦是一座典型的商住混用楼，除了7层商业区，楼上13层都是私人公寓。
“消防设施老化，友谊大厦发生过多次火灾，而大厦仅有的6部电梯要承载楼上近500户业主使用，超负荷运转，加上公共区域脏乱差，大厦的问题很突出。”何婉萍说。
而对于这些问题，何婉萍坦言，也想借着改造的机会一并解决。按照要求，大厦南侧要增加两部宽度为3.1米的消防钢梯，大厦西侧增加一部宽度为5米的消防钢梯。同时，为满足现实需求，友谊大厦还要加装3部外挂观光电梯。
“为了这样的改造，公司的3、4、5三层商铺空置出来，并在去年8月聘请香港专业团队进场工作。”何婉萍说，目前万事俱备，只差东风。
由于审批手续“卡壳”，改造工程迟迟不能进行。
“三层商铺已空了一年半了，除了空铺的损失，每月公司还要支付高昂的团队费用。”何婉萍说， “由于改造拖延时间太久，不得已辞去了策划团队，目前每月光招商和工程团队的开销就要支出70多万，加上其他的人工费用，每月公司都要损失上百万元。”
何婉萍也没想到，本想给大厦从内到外做一次大提升，工程却被拖了一年多，“我们真的耗不起了。”
【难点】
3部外挂电梯
让友谊大厦改造卡壳
友谊大厦改造难点在哪里?为此，河南商报记者采访了郑州市二七特色商业区管委会。
二七特色商业区管委会负责人坦言，在德化街环境提升工程的26幢单体建筑中，友谊大厦的问题相对复杂。其中，最棘手的问题是3部外挂电梯。
据介绍，为了节省内部空间，商场计划把3部电梯设置在大厦墙体外侧，但面临操作可行性、安全性等问题。如果把3部电梯放在大厦内部，大厦原有的整体结构要大改，投资太大，商家对改造也会缺乏积极性。
“虽然问题复杂、改造难度大，但这里已经到了不改不行、非改不可的地步。”二七特色商业区管委会负责人说，德化街的改造一直是重点项目，友谊大厦又紧邻二七广场，规划改造的每一步都要经过慎重斟酌，“尤其是安全问题，我们容不得丝毫让步。”
而对于空置一年多，亟须开工改造的问题，该负责人表示，管委会将尽快与规划、国土部门协商，与企业和住户商讨出一个完善的实施方案，争取实现经济效益和社会效益的统一。
河南商报记者了解到，目前百年德化历史文化片区项目陆续启动建设，普乐天地项目已经开始施工，德化街环境提升工程前期准备工作已经就绪，待工程招标完成后即可开工，尽快给老百姓一个“美颜”的德化街。
【观点】
位于二七商圈“钻石地段”
友谊大厦的改造具有引领作用
提到友谊大厦，中国商业经济学会副会长、河南商业经济学会会长宋向清回忆说，友谊大厦属于郑州第一批比较现代化的建筑，在上世纪末，它同亚细亚等商场一道被称为“六朵金花”。
“当时，最国际化、最时尚的商品都在那儿，可以说，当时的友谊大厦是国际商场的代名词，是郑州商业的一面旗帜。”宋向清说。
而对于友谊大厦的升级，宋向清认为，友谊大厦正对二七广场，是二七商圈的第一个圈层，处于“钻石地段”、黄金宝地，这样的地理优势是其他区域无法企及的，同时，它的改造对于二七商圈的整体提升具有引领作用。
“友谊大厦改造象征着二七商圈的进一步发展，是整个德化街文化体的龙头项目，能够提升二七商圈复兴的士气和信心。”但是，宋向清也提到，管理混乱、非法经营屡禁不止等问题也成为友谊大厦的“伤疤”，“不仅影响大厦的自身价值，也影响到了郑州的整体形象。”
如何从根本上解决友谊大厦“顽疾”，宋向清建议，在解决问题时，政府部门要与商家、住户协调统一，改造时要�...