大河报·大河财立方记者 杨霄 实习生 张利瑶 刘赟 文 记者 朱哲 摄影
日前，华润系以15.82亿元包揽了郑州高铁站东广场8个商业地块，这是继2016年，高铁站片区收获宝能系“千亿计划”后的又一宗超级大单。郑东高铁商圈呼之欲出，或在国内首创以立体交通枢纽为中轴的商业生态圈。无论是先发入局的绿地、海马、永和、汇艺、升龙、宝能等，还是场外跃跃欲试的丹尼斯等商企，大佬的“分餐故事”与酝酿中的对手戏才刚刚开始。
15.82亿“地票”，华润鲸吞郑州高铁站片区8块商服用地
靴子落地，郑州东站东广场片区8块核心商服用地，被华润系一次鲸吞。
6月5日，消息一经公布，即在业内传递了深度震感。
据了解，此次华润置业联合河南省郑州新区建设投资有限公司所购的8宗商用地块，均以起始价成交。使用权面积合计112208.2平方米（约168.3亩），总金额15.82亿元。
上月末，8宗地块首拍时还曾出现波澜，三块流拍、三块暂停、两块成交。竞拍结束后，官方宣布全部无效，择日另拍。郑州市公共资源交易中心（郑州市招标局）对此回应为“系网络故障导致拍卖中断”。随后，在6月5日上午完成了重新出让。
华润新入手的168.3亩商服用地，含金量几何？
这从两个维度也许能得到注解：其一，华润完成了在郑州东站东广场中央景观轴的西南侧卡位，相比其在二七广场所获边缘区位（华润万象城、华润悦府、华润大厦等），显然不是一个层次。
其二，近两年，华润不断在郑州为国内第二个“新时代广场”吹风。不同于传统商圈的万象城、万象汇，这一国内顶级shopping mall更适于城市中心商务区生存，品牌结构从头到脚、业态布局从内向外，凸显一个特征：贵。比如，华润“时代广场”的首店，是在上海的陆家嘴。
一语概括，大佬自带超级商业体诚意而至，精准契合了高铁站片区“建商圈、树标杆”的刚需。
公开信息显示，东广场片区的规划是地下三层建筑，地面将是花园式中轴景观，七里河与东风渠交叉口也在此交汇。庞大的地下工程在3年前已经开工投建，负一层则与高铁站、郑州汽车站、公交场站分别设立一处人行联络通道，实现人流的集散和零换乘状态。未来，行人在高铁站西广场可通过地下通道，实现东西广场全面互连，穿行东广场和东三环不是梦。
此外，另据此前国土部门的供地明细情况显示，郑州东站东广场仍有大批商服用地等待释放。仅仅去年，就有近30块、500多亩土地在挂牌出让。因而，“东广场”分餐盛宴仅是一个开始，丹尼斯、保利等新大佬的场外候票也同样值得期许。
拥独特资源禀赋，高铁商圈引多方资本热逐
华润只是开餐前追上桌的分享者之一。此前，正商、宝能、碧桂园、楷林、国控等大佬已纷纷落座。近些年来，郑州高铁站东广场片区的开发，正被一缸缸资本钢水轮番浇灌，极为烫手。
比如为郑州许下“千亿计划”的宝能，在去年11月，于东广场片区已经提走了8块商服用地，并敲定了多宗超高建设项目：369米的宝能国际金茂中心，2栋240米超高层、1栋150米高层土地。从而，推高了郑州新的天际线。
从入局者来看，从央企到地方国有、民营资本，多数实力不菲。郑州高铁站正在被打造为国内高铁枢纽商圈新样本。
“郑州高铁站的前瞻性规划与功能设计，决定其独有性。”郑州市一位商业专家分析说。
十余年前，中国打响了高铁建设大战的第一枪，并逐步确定了郑州构建“米”字形高铁枢纽的独有禀赋。2009年，郑州市相继出台了《关于郑州市综合交通枢纽核心区城市设计的公示》《郑州市综合交通枢纽地区控制性规划》，郑州东站地区建设大战的帷幕正式拉开。
大河报·大河财立方记者注意到，郑州高铁东站与上海虹桥站、西安北站、杭州东站、武汉站等远离市区的新建高铁枢纽商圈所不同，从郑州东站落地就位于郑州东三环内，拥有郑东新区核心成熟配套。
这几乎是国内最发达的高铁枢纽，“3~6”小时可达国内几乎所有经济核心城市。除了没有水路，郑州东站几乎囊括了所有交通工具与方式，并因30分钟直达机场而实现陆空交通的高效链接。
不仅如此，这里承载了河南多项国家政策红利。如郑州自贸试验区、电子商务综合试验区等，与之不断兼容，并释放叠加效应，使之总部经济集聚迅速成为现实。
从目前来看，郑州东站将成为当前郑州中高端写字楼密集度最高的“林区”，郑州东站商圈的轮廓与气质渐成。如在郑州东站西广场片区，仅绿地系就有“双子塔”地标（郑东绿地中心）、原盛国际、绿地之窗、新都会，还有嘉亿东方大厦、永和宇宙星、建正东方中心、凯利国际中心、楷林ifc、正商和谐大厦等，片区内的中高端写字楼近50座。甚至不少单座楼宇，可抵中西部一个中等规模开发区的税收贡献力。
郑州高铁东站商圈商务经济的快速集聚，为郑州东站带来了充沛的中高端客流。同时，也触发了片区内商业经济的迅速初始化。当前，已建成的海汇中心、正大乐城、汇艺·银河里、升龙站前广场、永和i89已陆续开业，后续还将有绿地·天空之城（绿地中心南塔商业）、海汇中心2期等不断落地。
商务高地遭遇商业低谷，显“白领大食堂”式尴尬
尽管资本不断加码，郑东高铁站商务高地渐成，但从目前的商业成色而言，并不理想。
记者注意到，已陆续在郑州东站周边开启运营的零售商业项目，既无在局部市场释放出足够的品牌号召力，更未完成商业形态定型与市场定位。甚至，无一家完成整体招商，空铺率居高。
记者探访现场发现，拥有中原第一座近2000平方米的双曲面巨型天幕，人称“郑州世贸天阶”的汇艺·银河里，因一段求婚视频在抖音上蹿红，迅速成为“网红胜地”，郑州目前最大的coco奶茶店也在此刚刚开业，但这里除了夜间人流量激增外，白天各个商铺门店门可罗雀。而招商品牌也大多为饮食类，比如嘿糖、coco、每一天便利店、太平洋咖啡、小龙坎等餐饮类行业，购物门店业态目前只有国际名品奢尚街等少数高端购物店铺。
汇艺·银河里与之相距百米之远的升龙站前广场，尽管商场建有五层，但目前只有四楼的电影院和ktv呈开业状态，其余楼层无论是从招商还是装修，在记者探访时都处于停滞状态。
记者注意到，人流量目前比较稳定的是正大乐城商场，拥有地上4层、地下1层，定位于打造集餐饮、购物、文化、娱乐等功能于一身的商业综合体。目前诸如耐克、阿迪、kappa等知名品牌也陆续入驻，负一楼保税国际超市业已开业，三楼、四楼分别是餐饮和电影院配套，但是每一楼仍可见有铺位等待招商填补，招商电话也铺满每个楼层。
一路向南，作为海马集团在郑州打造的首个商业项目，历时4年斥资百亿的海汇中心，尽管已于去年9月开业迎客，除了有三楼的流量担当海底捞之外，其他楼层店铺日间流量有限。从现场的导路牌上看到，目前已招商入驻的有优派光影影城、瓦库、十里洋场、金宝贝早教、snug法式料理、大秦地、阿海小馆、四小姐的家、奇境ginspa等品牌，一楼则多是便利店和餐馆，这也迎合了其“城市会客厅”的定位。不过，这与其早先宣传要打造包括1条商业步行街、2栋星级酒店、6栋甲级写字楼和1栋企业会所在内的商业综合体，差距明显。
商务高地与商业低谷的悖论，正在郑州东站西广场上演。
对该片区已存在的购物中心或商业街经营现状，有多位业内人士仅评价，“那里目前只是附近写字楼白领们午间吃饭、休息的大食堂”。
商圈成熟或还需8年，东西广场联动将成破题关键
“聚拢了足量的高质企业与精英阶层”，郑州东站商圈的未来可期。这是受访的多位参与企业与潜在参与者一致共识。但现实中，西广场片区诸多商业体当下差强人意的表现，又不得不让人对此商圈的成立抱以审视的态度。
诚然，任一商圈的成熟，不仅需要高密度的客流，还需丰富的商业要素的沉淀。比如，要培育消费者选择“新欢目的地”，时间成本也是其中关键一项。
在上海贝兹资产管理有限公司总经理谢涛看来，郑州东站西广场片区商圈化发育的硬伤，是多数商业物业资源在按地产商的思维操盘。
他表示，东站地区相对偏高的土地成本，导致很多项目整体投入偏大。不少开发商为尽快回笼资金，减少了对商业物业的规划、设计与投入。此后，由于缺少专业运营团队，迟迟难以找准正确的市场打开方式，进而形成了无期限“空耗”。
此言不虚。当前，西广场地区的商业体多在5万平方米以下，高大上的写字楼丛林里，知名商业企业入驻稀少，这包括购物中心、超市、便利店、娱乐服务等。即便是正大乐城，楼下底层临街商铺的小面馆，也决定了它的实际发育成色。唯一可圈可点的，反而是海底捞等几家餐企，但显然难在偌大的商业区位中担当核心引流器。
另有业内人士透露，西广场某商业体在启动运营后，其运营团队的核心岗位频频离职。甚至，连总经理的人选都是刚刚“补”上的。
足见，一个商圈的形成，不是单靠高净值人群流量、众多高质公司的集聚就能完成的。事实上，商业综合的体量与密度、商业业态的丰富度、国内外品牌汇集进驻量等，都是商圈化生态的基础要素。并且，更需不同类型的购物中心、百货、超市等各类商店完成聚集，产生实际的规模效应与辐射能力。
“年均交易50亿元以上，是郑州东站能否形成商圈最直观的kpi（指标）。”丹尼斯集团百货事业部副部长薄涛称，西广场商业体集群整体发育迟缓，原因不只是现有物业条件的问题。事实上，国内零售业能创造并驾驭新型业态，适用于高铁商圈、高密度商务区门店，本就稀缺。“太古里算是操盘高密度核心商务区的标杆。那么，如是将它拿到高铁站商圈，是否一定成功？”
不过，郑州东站片区能够打通地下网络，不但解决了东、西两大广场的割裂，更施以高效链接，这给了投资者、零售商鼓励和希望。
可比案例是日本新干线上的京都车站，这是当地最主要的大型休闲购物中心、聚会场所之一。车站大楼就是一个架在火车站上的商业综合体，23万方的体量被注入了包括五星级酒店、大型百货商店、剧院、商业街、广场、空中花园等公共空间以及停车场等综合要素。此外，还有目前世界长度最长、高度最高的半室内空中连廊。
“国内没有高铁商圈成熟案例，郑州已是先行者。也许未来，郑州方案将成为国内构建高铁商圈的新标杆。”谢涛认为，发达的地下通道，不仅解决铁路线对商圈的割裂，为地上商业体的集群提供便捷链接，同时，还为地下商业业态的生长提供了土壤。但是，商圈化定型仍需8年之久，如国贸360郑东购物中心（绿地新都会）、华润时代广场、绿地天空之城等大型商业项目的落成，进入市场实战。