“快帮我找找关系！南三环那个公寓太火爆了，3000多人抢1000多套房，我没抢到，你看看有没有熟人帮搞一套”，“其他好的公寓项目也行，最近好几个朋友投资公寓，我也得赶紧来一套……”
一大早，就被朋友小a的一通电话惊醒，真是累觉不爱。
说实话，基于个人对公寓市场的理解和判断，一般并不愿多提及公寓，尤其是在亲戚朋友面前。但从事房地产行业多年以来，近期收到的公寓投资咨询越来越多。
今天，我们就来好好聊一聊当前郑州公寓投资、购买的可行性。
1
为啥郑州这么多人抢着买公寓？
远的暂且不说，我们以小a看上的那个公寓项目为例。
据小a描述，他看上的公寓开盘当天，毫不夸张的说，选房现场多达几千人，有一多半买房人都没选到房。调取开盘数据的确如此：
该项目开盘当天推出1280套公寓产品，包含28-48平米的平层和37-47平米的loft，平层精装均价9500-9900元/㎡，loft毛坯均价10500-10900元/㎡。开盘前项目认筹量约3000组，开盘当天1280套公寓产品全部售罄，按此计算，成功选到房者仅仅43%。
这样看，当天和小a一样没抢到房者还有很多很多。
小a没抢到的公寓开盘现场▲
问小a，为什么非要挤破头抢一套公寓？和很多公寓投资发烧友一样，他扔来置业顾问般招牌式的四大理由：
1、总价很低，一套28平米的平层公寓总价才26万元左右，投资房产真心不多。2、首付更低，该项目大方推出首付分期，首付1万起，剩余分5次2年至交房付清，跟玩儿似的毫无压力。3、将来出租肯定稳赚，按13万商贷10年期，28平米的平层公寓月供约1500元左右，将来让租客养房贷不成问题。4、公寓商业性质不占名额，没买住宅的买了公寓之后还能买，不影响；住宅名额用完的，可以尽情买公寓，想买几套买几套。
的确，表面上看小a说的这些似乎都很合理。
但投资买房单听置业顾问的片面诱导肯定不行，放在眼前的究竟是大馅饼还是大深坑？郑州公寓市场投资回报究竟怎样？投资划不划得来？几十万砸进去什么时候能回本？什么时候能赚上钱？能赚多少、多久钱？刚需买来过渡性自住又是否可行？
做投资不算清楚这笔账，肯定前途未卜。相信对于这些，小a都还没看透，至少是想方设法买公寓的这个时候。
在看不透公寓市场的情况下，就揣着钱袋子，一头扎进公寓市场是大忌，小a是这样，和小a一样挤破头抢公寓的买房人也是这样。捉急……
2
郑州公寓投资的坑究竟有多深？
我们谈任何投资的可行性，都要以回报率作为首要衡量标准，公寓投资同样。
看公寓值不值得投资，先要算清楚回报收益咋样。
我们做房产投资，收益无非两种：出手转售赚差价、出租赚租金。
那接下来，我们就按这两种收益方式，来算公寓投资回报这笔账。
第一笔账：转售赚差价？交易税高达20%以上
商业性质的公寓转售税费高，这点很多人都或多或少都有了解，但究竟高到什么程度，恐怕并没有具体概念。
前几天，一则”72.5万卖套公寓交税22万”的新闻震惊了不少公寓投资小白。事件中，广州一位市民以54万的价格买了一套公寓，放盘3年才遇到一个买家，谈好以72.5万卖出，地税部门在核定之后却要其缴税22万多元，是成交总价的30%！
这还赚什么钱？养了3年的公寓一分钱不赚，反倒赔了3.5万！
为什么公寓二手交易税费会如此高？
别急，我们来算笔账：还以小a看上的那套小公寓，总价26万元计算，假如5年后升值为36万转售，差价10万元。
转手轻松吃10万差价。
表面看这笔买卖还不错，但交易时，小a需交这么多税：
1、增值税及其附加税：转让价与购入价的差额征收营业税。应缴纳营业税：（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65%。2、印花税：税收核定价×万分之五3、土地增值税：差额的30%-60%（本次以30%计算）4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20%即个人实际所得金额20%，个人实际所得金额=转让增值额-各种税额这样算下来： （36万-26万）÷（1+5%）×5.65%+36万×0.05%+（36万-26万）×30%+（36万-26万）×20%=7.34万元
也就是说，花26万买套公寓，就算苦等5年后升值10万，转售时单税费就要缴纳7.34万元以上，约为成交价的20%，算下来5年收益只有2.66万元。
投资26万，5年毛收益仅仅2万多。加上5年时间的通货膨胀、货币贬值，这套公寓折腾下来基本赚不了钱，甚至还要赔钱。
一个字：坑。
更坑的还在这里：高额的税费造成的结果是，二次交易赔钱，三次交易赔钱，越往后公寓越像个烫手山芋一样，越转手越赔钱。
当大家算清这笔账后，你要担心就不再是赚不赚钱，赔多少钱，而是清醒之后，还会不会有人来接手，手里这个烫手山芋，你还要苦着脸捧多久……
因此，投资公寓靠转售赚取差价这条路，不用想了，是死胡同，走不通。
第二笔账：靠租金？至少苦养20年才能收回成本
也许会有人认为，投资公寓本来就不是通过转售来赚钱，吃租金坐当包租婆才是王道。
事实真是如此么？
话不多说，我们还以小a没抢到的公寓为例，算下包租婆究竟能不能当的舒服。
小a说他看上的那套公寓在南三环，从地图来看事实上更接近四环，目前该片区绝大部分为新建商品房，早期的刚刚交房，已售、在售、代售项目基本都集中在未来2-4年内交房，入住人口较少，区域尚不成熟。我们尽量以此为标的，向成熟片区扩大范围来做租金水平参考。
——数据来源：链家
不难看出，目前该公寓所在片区内，暂无公寓出租。外延至靠近主城区的三环内，30-50平米的公寓、一房等租金为1300-1600元/月左右，整体租金水平不高。且由于片区成熟度非常低，房源出租成功率也尚不乐观。
还以小a看上的这套总价26.6万元的28平公寓，按一套公寓年出租率80%（事实上很多公寓出租率是达不到这个水平的），月租金1400元计算：
◆年收益为：12个月 x 1400元/月x 80%出租率 = 1.344元/年◆ 成本回收时间：26.6万元 ÷ 1.056万元/年 =19.8年
买一套公寓，至少20年才能收回成本，注意只是收回成本！
况且，就算是带装修公寓，出租之前，你购置基本家具家电的成本嘞？
再者，就算区域人流量慢慢多了，大量公寓堆积，你能保证出租率能达到80%？
那么，如果小a砸进去26万资金，换来的这套公寓究竟啥时候能赚到钱嘞？
现在看来，只有等，等，等……值不值得等，你好好考虑考虑。
那种搓着麻将，收着大把大把租金，日子富得流油的生活，对于未来大部分郑州公寓包租婆来说，只能是幻影。
像小a为之狂热的这套公寓，交易税太高、如果未来租金上不去，赚不了钱，将来会不会有人来接盘？谁来接？人家为什么要接？
那么，还要不要买？值不值得买？
3
但，并不是所有公寓都该绝杀！
说了这么多，基本可以得出一个结论：郑州大部分公寓投资回报率不高，赚钱不易。但，是不是所有公寓产品都不能买？
当然不是，世事无绝对。
首先，对于刚需族来说，公寓产品基本可直接放弃。
因为表面上看，公寓面积小、总价低、首付低，门槛儿非常低，看似刚好符合资金尚不富裕的刚需一族。但实际上，公寓产品并没有过渡属性，户梯比动辄10:1甚至更多，户型通透性差，小的不能再小的开放性厨房日常做饭基本不能用，商水商电收费标准高，入住人员混杂，物业管理差，毫无居住舒适度可言。况且单身一族、小两口住不了两三年，结了婚、有了孩子，还是要买住宅。
其次，投资公寓并不是必死无疑，好好挑选，还是有些能入手的产品，如果能保证未来租金至少能抵月供的70%以上，将来出租，靠吃租金也不会有太大问题。
那么，问题来了，怎么选才能保证未来租金水平上得去？
a．选主城区地铁口，离地铁口越近越好，双地铁更好。地铁口在，人流量必然不会少，这都是未来潜在租客，交通方便，租金自然不会太低；
b．选择近商务区、近商圈的，最好就在大型商务区旁，公寓楼栋再带部分商业，居住密度大，各项生活配套成熟，出租率会有保障。
c．选择好的开发商、好的物业，有咖啡厅、会客室、台球厅等等的，毕竟这些重体验感又时髦的元素，年轻人、商务白领等这些目标租客们都喜欢。
4
致郑州公寓投资大军
其实到这里，郑州公寓投资可行性究竟怎样，结论已经非常清晰。
想了又想，还是不得不多说几句：
1、 现如今郑州公寓市场太乱太杂。截至目前，郑州市面上在售公寓项目多达六十多个，各区域分布不均，一线房企、本土房企等大大小小的开发商都在做，供应量大爆发，产品鱼龙混杂，水平参差不齐。
如果要买，一定要想清楚，未来市场上大量公寓堆积，真正的租客需求在哪里，又有多少需求量？
2、 郑州公寓突然火爆，除了面积小、总价低、投资金额占用小外，与开发商抛出的首付分期、精装、双气等等吸睛诱饵脱不了干系，首付低至1万元者不在少数，相当诱人。
如果要买，一定要想清楚打算买来做什么用？符不符合自身需求？
3、 还是那句话，投资必须看收益。花几十万投资一套公寓值不值？转售可放弃，出租成本回收至少二十年，这个时间等不等得了？还有没有闯进去的必要性？好好思考。
4、如果要买公寓投资，记着，一定不能闭着眼睛，瞎买。
否则，如果租金上不去，赚不了钱，未来会不会有人来接盘？谁来接？人家为什么要接？基本的产品流通性保证不了，放在手里，眼看是套房，就是换不来钱，那时候你该怎么办？该向谁哭喊？
5、最后，房产投资建议首选住宅，除了在郑州买，带着学历去南京、杭州、武汉买都可以，你会发现更多好的投资机会。别再抱着钱，乱闯了。