过去十年，郑州的住宅从均价3994元/平米，到2017年12月涨到14600元/平米，增长了3.6倍。
把过去十年来郑州的房价数据和人口、土地、金融数据放在一起进行分析，从中是否能够发现一些规律，从而预测未来郑州房价走势如何呢？
首先是短期房价，也就是一年内的房价，金融政策如何影响短期房价呢？
m2每年增长多少合理呢？根据当年的gdp增长速度+物价通胀率。如果当年gdp增长率8%，物价膨胀率2%，那么m2合理值应该在10%左右。
从过去十年的数据来看，2010年郑州住宅均价涨了20.9%，而当年的gdp增长率是10.5%，cpi是3.3%，而m2当年增长了19.7%，m2增速远远大于gdp和cpi数据，也就是社会中流通的钱多了，就造成货币贬值，而房价自然就上涨了。
另一个金融指标是基准利率。房贷基准利率决定了老百姓买房的贷款成本，利率越高，买房成本越高，那么买房积极性越低，反之，基准利率越低，买房积极性越高。
从过去十年基准利率来看，当前房贷基准利率是4.9%，处于过去十年中的历史最低点，而最高点是2008年的7.74%，过去十年中很多年份基准利率都在6%以上。而2015年3月到10月，央行连续五次降息，基准利率从5.9%降低到4.9%。在2015年底，基准利率达到历史最低点。
再加上2015年m2增长了13.3%，gdp仅增长了6.9%，就是说钱多了，用钱的成本历史最低，买房月供相对应减少了很多，购房成本就低了。老百姓不买房干嘛呢？结果造成了2016年年中郑州房价暴涨！ 所以说金融政策放松半年后，房价会快速上涨。
从短期看，郑州未来一年内房价还会快速上涨吗？有两个方面来看。一方面，是目前基准利率虽然没有上调，但大部分银行已经上浮20%，达到6%左右，还有上浮的空间可以操作，明年可能央行会上调基准利率2-3次，也就是买房月供提高了。另一方面，今年m2供应可能不会超过9%，如果今年gdp增长在7%左右，那就意味着货币增长是合理的。
综合金融政策因素，一年内郑州住宅均价增长率可能在5%左右。这里讨论的是郑州整体均价，但不排除个别区域和楼盘会出现短暂降价。
其次是中期房价，就是2-3年时期内，土地供应量如何影响中期房价呢？
我们从郑州2010-2012三年周期土地数据来看，2010年郑州供应了1360万平米土地，这个数据属于过去十年中供应土地最多的一年，大部分年份土地供应都在500万平米左右。
虽说2010年土地供应的多，但2010年郑州住宅均价增长了20.9%，处于历史最高增长率，第二年2011年郑州房价又增长了14.3%，但到了第三年也就是2012年郑州房价仅仅增长了3.7%。这就说明了土地供应当年增长了，并没有在当年转换成真正的商品房供应，而是推迟到了第三年才供应出来。
那么2016-2018周期同样也适应这个规律，2016年郑州供应了1128万平米土地，属于历史第二高水平，但2016年和2017年，郑州房价都出现快速增长。那么2018年呢，2016年供应的土地可能形成有效供应，那么2018年的房价才会增长很慢，我们预计2018年房价增长率在5%左右。
从住宅库存量也可以看出来，去年底住宅库存量仅有2.8个月，相当于不到三个月全部卖光，但是到8月底，住宅库存量增加到7个月，随着供应增加，应该是逐步上升，一般在10个月以上就处于最佳购房点。
再次是长期房价，就是5-10年的周期，人口增长量如何影响长期房价呢？
郑州人口最近五年常驻人口增长了150万，基本上每年增长30万人口，在国内所有城市中排名第七位。
郑州新增人口不管购房还是租房，都必须有新的住房供应出来。最近五年房价增长了151%，最近十年房价增长了294%。正是每年源源不断的外来人口涌入造成的。
河南处于城镇化快速增长的阶段，而郑州又承担着河南城镇化重要任务，当年全国城镇化率接近60%，而河南城镇化率只有48%，远远低于全国平均水平，按照每年1%增长速度，河南还有十年左右的大规模城镇化阶段。
未来十年郑州人口会继续大量增加，而房价同样会大概率出现增长，如果郑州每年增加30万人以上常驻人口的话，也就是再增加300万人口，这300万人口大多数是年轻人，置业需求是十分旺盛