苗头又起来了
在今天，限购限贷丝毫没有放松的迹象，很多人已经等不住了，资金开始另寻出路。
这些时日，在米宅问答上，咨询我商铺能否投资的粉丝越来越多；
从2014年到2016年间，我实地调研了很多郑州的商业项目，这里包含了街区商业、远郊专业市场、市区内的购物中心。
如果要总结的话，这些商业地产具备着2个共同特点：
1、所有商铺全部销售，全部作为出售物业进行回款；2、商铺销售之后，缺乏统一的后期商业运营，活的都很凄惨，要么直接死，要么不温不火；
大部分投资者的数百万投资基本打水漂、颗粒无收。
所以，当越来越多的人又开始集中问我，商铺能否投资时，我就决定必须要写这一篇文章。我要用我亲自调研的案例和现状，告诉大家一个残酷的事实。
接下来的文章中，我将过往看过的商铺，按照最惨、惨、一般、稍好的等级，分为了大概四类。我们就按照这个顺序对它们进行陈述。
分割式商铺
特点：将大面积的室内商业，分割成众多5平-20平左右的小隔间，面积小、总价低，最容易让投资者动心。
风险：空有一纸产证，却不知自己的铺位在何处，一旦出现风险，铺财两空。
案例：
2005年初夏，赵阳以8800元/平的合同单价购买了正大城市广场2层一处5.33平方的商铺。这个售价真的是不低。但因为铺位分割，导致面积小、总价低，并且承诺售后返租，业主可以以租还贷，吸引了众多投资者。赵阳买的5.33平的铺，合同款总计46904元，预付款50%，其余50%为银行贷款。首付款需要23452元，但充当购房款的前三年的房租为11256.96元，这样算下来，赵阳只需要交付12195.04元即可购得商铺。1500多间商铺在两天内售出90%，五天内销售一空。
三年后，正大城市广场交房，2018年 5月1日，按照合同约定，赵阳的第一个月租金正常返至银行卡内，银行顺利从中扣除了房款还贷，6月、7月皆是如此。一切春风得意。
但9月份，他突然接到银行通知，8月份的按揭贷款没有还，如果再不还的话，个人将在银行产生不良记录。
顷刻间一种不好的预感逼近。赵阳在打听之后得知其他业主的租金也停了。噩梦从此开始。
如今，赵阳空有一纸被抵押的房产证，仅仅收到了三个月的房租，之后数年的房租去向不明，自己的商铺也不知在哪里。十年期的代租协议在2015年4月30日也已经到期，无奈的赵阳看着这个投资深坑无所适从。
这砖块一样的布局，就算有产证，但是怎么找↓
2014年，赵阳需要用钱去银行申请贷款，方知自己已被银行拉入黑名单的征信记录。
而10年后的今天，在南三环也有一个正在火热销售的分割式集中商铺，半年内已经卖到了三楼四楼，三楼价格高达3万多一平，四楼价格高达28000一平，面积小到 15-20平米一间，让人震惊！
远郊外迁市场
特点：远郊市场严重依赖市区专业市场外迁，依赖于政府强力政策主导，充满变数，需要超长市场培育期，赌性太强！
风险：一旦对赌失败，空有铺位、但颗粒无数，还要还巨额银行贷款！
案例：
我们就以远郊外迁市场最火、知名度也最高的华南城为例。四年来，郑州楼市三探华南城，一直在观察这个明星市场的运营状态。
在百度华南城的贴吧中，“华南城 现状”是出现频率最高的名词，另一个则是出租商铺的信息。
商铺投资者所有的问题归结起来只有一句话：人气上来了没有？人气，就是现在所有人关心的首要问题。
回答者做出了否定的回答，人气还没有上来，他们一直在熬着。熬着，就是现在华南城 商铺投资者和租户们共同的现实存在。
但是，投资者们并不担心未来，政府的扶植政策和市场外迁的大趋势给了他们强大的信心。最开始投资者们把现在的荒芜归结为道路的不通畅。他们坚信，地铁二号线南延线通车后以及众多公交线路的开通，华南城将迎来脱胎换骨的改变。
但2017年初，地铁已经开通了，事实也并没有变得更好！
以唱衰华南城之态偶尔出现的不和谐声音，就仿佛是唯美爱情片里忽然出现的一记手枪声，毫无疑问的会成为众矢之的，最终必将以投资者对唱衰者的人身辱骂而结束。长时间以来，华南城都是一个很美好的梦，政府，开发商，投资客共同将这个梦越做越圆，越做越美。
王玲在2013年通过团购，以6500元/平的价格，在华南城汽配馆买了70多平的商铺，2014年交房后，一直空着。2015年8月份市场统一租了出去，共签了5年合约，每一年交一次租金。在租金构成中，前三年是15元/平，后两年涨幅待定，在前三年中她能拿到的租金，每月不到1100元，甚至连银行贷款都顾不住。但是王玲对此并不着急，因为在她看来，现在商场正是聚拢人气的阶段，租金便宜，正是聚拢人气的必要手段之一。只要等到五年后，人气上来了，那个时候，才是真正有收益的时候。
但终极问题是，五年后的华南城 ，真的会如同所有人期盼的那样熬过寒冬吗？
但不可否认的是，华南城的卫浴建材几个场馆活的还不错。不过这也并不太值得骄傲，因为它们作为泛房地产链条中的一环，完全与南龙湖房地产的火热有关。
华南城如此？其他市场就会好了吗？蜜糖砒霜，只有投资者自己知道！
全部销售的盒子内铺
特点：将购物中心分割销售，违背整个商业形态的基本生存规律
风险：这种商业基本必死无疑，存活率10%
案例：
跟随郑州城中村改造涌出的，是遍布整个城市的大体量商业。主要形式就是购物中心，配以街铺。
可以确定的是，这些商业大部分都将会拿到市场上销售。
我们曾经粗略盘点过城改商业项目体量，大约在1000万方。
动辄十万、数十万的商业体量可谓惊人，一旦集中入市时，必定产生井喷。
如今来看，这无疑是灾难性的：
1、这些开发商大部分都是没有商业运营的经验，而是以单纯的卖铺回收资金的简单粗暴的原始模式来操作。
2、所以这些商业中心前期压根就不会有精准的商业定位，也不会有招商、后期更难有非常用心的商业运营。
矛盾之处在于，那些名声赫赫的购物中心，大卫城、万象城、万达广场、熙地港、锦艺城，它们没有一个是对外销售的，全部自持。360广场后来不惜三倍价格回购出售的商铺，更是最好的案例说明。
我们如今关心的问题是，业主在交房收到铺位之后，该怎么办？
升龙众多商业中，最火的是曼哈顿的内街，但也唯有惨淡来形容。升龙的另一个城改商业项目大学路政通路的升龙国际中心 ，更加凄惨。
东区的宝龙死了好多年了，cbd的东方商业广场也死了好多年了！
事实正是如此，还有什么好说的！
社区商业
特点：相比其他集中商铺，社区商铺相对而言是最靠谱的一个，但最容易成为炮灰。因为在上述所有的类型中，这类商铺卖的最贵，也会亏得最惨。
风险：分化严重，好的一铺养三代，差的跳崖式巨亏
案例：
社区商业的案例太多了，随便一举，便满手都是。比如说全国所有的万达金街、蓝堡湾贵人街、以及各种住宅的底商。
经过几年的培养，万达金街今天已经非常红火了，各种米线店、拉面店、小吃店，热热闹闹。
但我们必须看到背后的数据事实。
我们查阅了2014年到2016年金水万达金街的销售数据，再根据现在的租金情况，找了几套一楼的出租商铺，租金按统一的价格200元/平/月计算。
一楼一套63平的商铺，单价49953元，总价314万租金收益：63×200×12=151200元/年314万÷151200=21年一楼一套101平，单价45842元，总价463万租金收益：101×200×12=242400元/年463万÷242400=19年
在现有的租金标准下，并且必须是在一点都不空租的情况下，万达金街需要20年左右才能收回投资。20年，是短还是长，人生的四分之一，商铺产权的二分之一。
我们再看看北边的贵人街，最贵的商铺卖到6万/平，但经营起来开开死死，一轮一轮换，租金反而是随着时间进展，越来越低了。
我们再看看万达金街的外街，在当初购铺时，外街的价格是最高的，均价超过5万。如今130元一平的租金实在是惨淡，连内街一层的200元/平的租金标准都无法达到。
显然，廉价的租金和高价购铺的投资收益并不能相等。
现在最需要冷静
在这个世界上，最具备流动性的有三样东西：水、空气和资金。
人们意识中对资金有一个根深蒂固的观念：1、能跑赢通胀；2、不用承担股市的高风险和危机。
于是，1、满足以上条件只有地产；2、住宅买不了，那就买商业地产。
之前数年，商铺的悲惨现状已经教育了很多人，但依然抵不住投资者的侥幸心理。
我一直强调的是，商铺投资是一个很专业化的东西，也是一个具备超高风险的东西。有太多的现实案例告诉我们，一不小心就会跌入深坑，重点是大概率都会如此！
我认识一位房产投资大佬，他有自己的一套投资方法和理论，手中也窝了很多房子。但是他告诉我说，他这辈子栽的最大的跟头，就是在商业地产投资上，这里面包含了商铺和写字楼。
他说，散客真的不要碰商铺，因为根本玩不动。
你说，我的邻居某某某投了一套商铺，赚大了。所以你也要去买，必须买，不买不是人。
你说的不错。这个世界上有99个失败者，总有一个成功者。而正是这一个成功者，成功引诱了那99个失败者！
希望你不要成为那99个人中的一个！
这篇关于郑州商铺的呐喊和彷徨，能叫醒一个是一个吧！
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