年中，郑州发生了很多事。
融创象湖一号打了样，9字头的打底价格倾销白沙；住建厅出台了限价令细则，郑州当下的房价被钉死在了去年10月份的价格柱上；北龙湖和高铁片区拍了三块地，北龙湖被卡死在32000元/㎡，高铁片区被卡死在15500元/㎡……
有人说，楼市要变天了，拐点出现了，房价要跌了，有人要当接盘侠了；还有人说，楼市基础依然坚挺如初，房价仍然会继续上涨；但更多的人表示，看不懂了。
今天，我想站在长三角的土地上，去看郑州的下半年该如何玩儿。
为什么要站在长三角看郑州？因为郑州下半年将要走的路，他们已经走完，并告诉了我们答案！
有人说，你看楼市这帮人，去一趟长三角，整天臭显摆，拿着距离郑州800多km外的长三角城市来对比郑州，这不扯呢？
1、苏州的调控要比郑州提前半年开始，提前8个月收尾。也就是从调控政策角度看，苏州比郑州提前了半年以上，苏州早在8个月前已经完成了——限价、限地价、限购限贷、限价升级等一系列调控政策优化，而郑州刚刚完成；
2、郑州未来要走的路，苏州早在半年前都已经走过。苏州半年前的历史，将预示着正是郑州下半年的未来；
3、苏州的限价令早于郑州1年前已经发布，从发布初期的市场激烈调整，经历了市场逐步适应，限价细则完善，时至今日，市场已经趋向稳定。而时隔1年后，河南限价令发布，郑州房价将要面临的一系列调整，都能在苏州找到影子。
除了苏州之外，长三角绝大多数的城市，在调控政策实施上，时间比郑州更早、细则更加完善、施政周期更长、房价适应周期更完整。
郑州的未来，将大可能的延续他们的路。所以，我们要站在长三角看郑州，要从他们的历史中，找到我们的未来。
捆绑销售终会过去，这绝不是市场主流。
在当前的限价政策环境下，郑州市场上有部分项目选择绑定车位或者绑定地下室，捆绑销售，以此来实现溢价。
在此，我想说的是——
捆绑销售是市场逆流，兔子尾巴必然长不了。
的确，我们在嘉兴等部分城市，仍然能看到有部分项目在捆绑销售，但这些城市都是限价刚刚颁布不久，并未完善的城市。
在限价政策颁布较早，持续时间较长，经过细化完善的城市，比如苏州，无锡等城市，你是几乎无法找到一个项目在捆绑销售。
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这张表中大概有两部分内容，一部分是项目的全部基本信息，以及项目的在售均价；另一部分是，项目在售的每一套房源的实际成交价格。
这两部分的内容在备案期，由房管局发起，物价局统一签章确认。
在售项目的所有房源必须严格按照这个表格中所表示的价格销售，个别项目还会有额外1-2个点的优惠。也就是说，只能比表格中的价格低，不能比表格中的价格高。
这些城市中几乎所有项目的所有房源都是明码实价。
价格是由物价局、房管局等多个政府部门根据土地、建安、精装等一系列成本综合核算出的结果。比如苏州，就是严格根据土地的成本去核算房价，统一由相关单位定价。
在这些城市中，因为定价权不由开发商决定，开发商妄图通过捆绑销售来提高溢价根本不具备实施条件。
限价就是从根本上夺取定价权，去控制房价上涨。在这个时候，谁捆绑，谁就是顶风作案，谁就是市场逆流。
从长远来看，限价不可能被开发商的某种营销手段解套，在苏州不可能，在郑州也不可能,政策早晚会被优化完善。
3
本波机会的主要特征就是，价格低，但全款优先！
无论怎样说，限价都是对开发商溢价空间的损伤，或许在早期还有漏洞可以钻，还可以通过捆绑销售来挽回一部分的溢价。
伴随政策的逐步完善，捆绑销售成为过去之后，溢价空间的折损几乎是板上钉钉的事情。那么之后，在溢价和回款之间做抉择，开发商往往只能选择回款。
尤其是在5月份之后，房贷银行回款速率的放缓，房企在放弃溢价之后，对现金流更加渴求。比如在无锡我们看到，像杭州万科这种堪称滴水不漏的行业楷模，都开始选择全款优先选房。
在南通，因为限价的原因，同一社区里，一手房的价格比二手房低20%左右。
一方面，诸多房企不愿折损利润，捂盘不售，导致市场上数据供应量不小，但实际供应量极低，大量的房源被开发商牢牢地握在手里；
另一方面，高达20%的差价空间，只要是智力水平完整的成年人都能看得到，于是成群成群的南通人，挤进各大售楼部里，需求不降反增；
实际供应量不增反降，实际需求量不降反增。溢价无法保证，低价效应下，门槛就自然会提高，因此绝大多数的项目都有全款优先选房的相关政策。
反观郑州——
现阶段，市场供应尚未大幅放出，个别区域的个别项目也出现了捂盘惜售的苗头；
市场上实际需求原未透支，自住、投资等各项需求仍然旺盛，市场上的持币客户量依然有很多；
在限价政策下，一旦有低价项目出现，在价差关系的驱使下，客户量增多之后，全款优先将很可能成为短期内的市场常态；
什么时候全款优先的状态会得到缓解？也许只有等到把这部分持币客户消耗完之后，比如苏州的全款优先就很少，因为那部分客户已经在长达1年的时间里被消耗的差不多；
这个时间是多久？不好说，也许还未消化完成，政策又有变动。
4
一二手房房价或许会倒挂，二手房市场短期会迎来市场风口。
我们在南通，在无锡，在嘉兴看到了很多项目都存在一二手房房价倒挂的情况。
按照市场常态来说，同一项目的二手房往往会比一手房价格略低一些，但是在上述几个城市，二手房的房价比一手房要贵20%，甚至是30%以上。
为什么？
因为这些市场中的一手房买不到或者买不起！
无良房企在捆绑销售，在绑车位、绑地下室、甚至是绑软装销售，无形中提高了购房成本；
有的房企在听从号召，限价销售，价格低，但同时要求全款优先选房，或者按照付款比例选房，购买力弱的刚需客只好再次被逼离；
还有部分房企，为了不折损溢价，在和政策打持久战，拼体力，拼耐力，捂盘不售，于是导致市场上实际供应量下滑……
所以，很多购买力弱的刚需客被驱离出一手房市场，转入二手房市场。
二手房市场在需求短期爆发的春天里，开始坐地起价，甚至个别房源一个月涨3次价。
所以，郑州的二手房市场在短期内或许会迎来卖方市场，房东或许会拥有更充足的谈价资本。
但值得提醒的是，这波风口持续时间不会太长，一旦一手房放量增速加快，涨上去的都是数字，落到手里的才是真金白银。
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我站在长三角的过往历史中，大胆预测一下郑州的未来市场变动轨迹——
初期：限价初现，个别房企顶风作案，捆绑销售，这个阶段不会持续太久，大概1-2个月左右；
中期：政策完善，监管得力，捆绑终成历史，绝大多数房企会在限价前提下，退而求其次，牺牲利润，保障回款，全款优先会出现，二手房风口也会出现；
中后期：购买力强的持币客户会被逐步消耗完成，市场再次回到正常轨迹，二手房风口逐步消失；
后期：市场凝固，捆绑销售、全款优先、二手房倒挂都会消失，绝大多数项目都在限价规则内，稳！稳！稳！
如果政策不放开，郑州也会成为另一个凝固的苏州，只是这个过程需要1年的时间，郑州也只是刚进入中期阶段。
有谁愿意赌上1年的时间，换一个凝固的市场？